表面利回りと実質利回りの違い

不動産投資を勉強をしていると必ず出てくるキーワード「利回り」。

これは儲けの基準にもなるものなので、不動産投資をやる以上は確実に覚えておかなければ

いいけません。これをしっかりと理解をする為には「表面利回り」と「実質利回り」それぞ

れの意味やまたその違いを知らなければいけないようです。なので表面利回りと実質利回り

の違いを見ていきます。

表面利回りとは？

表面利回とはなんなのでしょうか？
一般的に不動産業者が販売している時の利回りは、「表面利回り」となっています。

この表面利回りの計算方法は「満室時での想定家賃収入を物件価格で割り、そして100％を掛ける」ようになっています。

この注意点としては「満室」というところです。空室が出た場合の計算ではないので

表面利回りとなっています。またメンテナンス費用も加味されていないのであくまでものすごく目安な数値となるようです。

実質利回りとは

実質利回りは、家賃収入から経費を引いた母数に物件価格に手数料（メンテナンス費なども含む）などの購入手数料などの経費を足した数字で割り、100％を掛けることで利回りを出すようです。

この計算式では、ある程度別でかかるお金も含まれているので、実質的にどのくらいの収入をえることができるのかというのがわかります。

ですが変動率などは加味していないので100%の数値ではないよです。

利回りの違いと注意点

表面利回りの場合は、満室時での利回りです。空室ができた瞬間から少し計算がずれてきます。なので空室率を想定し、周辺物件などで実数から、詳しい表面利回りを計算するという方法もあるようです。

実質利回りは、表面利回りに比べると実際に購入した物件の想定利回りを出すことができます。ですが、時間が経過した際の変動率が含まれていあにという点は注意が必要です。

そのときには、定期的な利回り計算をする方法があるようです。

数字を積上げて平均することで実質利回りの数字近づけることが可能のようです。